Kalau Anda sudah memiliki rumah di Pantai Indah Kapuk, atau baru mengincarnya, bersiaplah menghadapi dua kemungkinan mendapat untung lantaran harganya naik atau terpaksa harus menjadi pengungsi karena digusur dari kawasan bekas hutan bakau itu.
Boleh jadi pengusahaproperti kondang Ciputra akhir-akhir ini tidak bisa tidur lelap. Bagaimana tidak? Pantai Indah Kapuk (PIK), proyek propertinya, kini sedang didera persoalan berat. Proyek perumahan mewah itu dituding sebggai salah satu penyebab banjir yang melanda jalan tol menuju Bandara Soekarno-Hatta. Memang, sebenarnyaini bukan isu baru. Sejak mulai dibangun, proyek ini sudah mengundang perdebatan sengit. Kala itu banyak yang khawatir pembangunan proyek yang berlokasi di kawasan rawa-rawa di pinggiran pantai itu bisa merusak lingkungan. Kecuali bisa mengganggu kelestarian hewan-hewan yang hidup di sana, para pakar lingkungan pun mengingatkan proyek itu bisa menyebabkan banjir.
Namun, Ciputra tak peduli. Ia begitu yakin, proyek yang ditangani ahli bendungan dan kanal dari Belandaitu tak akan mengancam lingkungan sekitarnya. ”Saya siap digantung jika PIK menyebabkan banjir,” ujar Ciputra waktuitu, seperti dikutip Menko Ekuin Kwik Kian Gie.
Masalahnya sekarang, apakah Ciputra akan menjilat ludahnya sendiri? Soalnya, tahun demi tahun, terbukti proyek tersebut menyebabkan banjir yang sangat mengganggu masyarakat. Tak kurang dari Menteri Lingkungan Hidup Sonny Keraf mengecam keberadaan PIK. ”Memalukan sekali kalau orang yang mau ke bandarainternasional harus naik truk,” kecamnya. Untukitu ia pun melayangkan surat kepada Gubernur DKI Jakarta untuk meneliti pelanggaran lingkungan hidup di sekitar PIK.
Jelas, kondisi ini tak menguntungkan bagi PIK. Sejak banjirjalan tol menjadi sorotan masyarakat, penjualan properti PIK seolah ikut membeku. Padahal, harganya mulai merangkak naik akhir tahun lalu. Sekarang, orang yang semula berniat bertransaksi, baik di pasar primer maupun sekunder, memilih bersikap wait and see. Singkat kata, mereka banyak yang menunda niatnya membeli rumah disana. Padahal harganya merangkak naik akhir tahun lalu. Sekarang, orang yang semula berniat bertransaksi, baik di pasar primer maupun sekunder, memilih bersikap wait and see. Singkat kata, mereka banyak yang menunda niatnya membeli rumah di sana.
Ancaman bagi pembeli kavling: tak dapat IMB
Sebenarnya tidak perlu heran kalau sang pengembang mengotot mendapatkan tanah reklamasi. Pasalnya, biaya pengurukan tidaklah seberapa ketimbang harga jualnya. Untuk harga perdana saja mereka bisa mendapatkan keuntungan sampai empatkali lipat. Jadi, dengan proyek seluas 1.000 hektare bisa dibayangkan berapa besar keuntungan akan dikeruk pengembang.
Lokasi PIK memang bisa dibi lang sangat strategis. Perumahan mewah ini mempunyai lapangan golf yang dekat sekali dengan tol menuju bandara yang juga bakal tembus ke jalan tol lingkar luar Pondok Indah. Ditambah pembangunan fasilitas sosial dengan stan dar kelas satu, membuat banyak orang mengiler ingin memiliki atau sekadarinvestasi di PIK, kawasan yang dulunya ditentang mati-matian Emil Salim ketika menjabat sebagai Menteri Lingkungan Hidup.
”Gangguan” bagi PIK tak cuma datang dari kaum pecinta lingkungan hidup. Sepinya peminat properti karena krismon membuat proyek reklamasi di Sektor Utara Barat, yang sudah setengah jalan, terhenti. Lantas, Mei 1998, tatkala prahara melanda Jakarta, kompleks itu ikut menjadi korban. Massa perusuh ikut merambah PIK. Selain menjarah isi rumah penghuni, mereka pun melakukan pembakaran. Kini, dengan makin tingginya debit air yang merendam jalan tol bandara saat musim hujan, bukan tak mungkin memaksa Pemda DKI mencabutizin pembangunan PIK.
Guna mengantisipasi kemungkinan buruk itu, para pemilik PIK telah menginstruksikan manajemen untuk menunggu perkembangan yang terjadi seraya memberikan informasi bagi konsumen. ”Sekarang kamiharus aktif menentramkan penghuni,” kata Vincent, Pemasar PT Mandara Permai, pengembang PIK yang merupakan konsorsium Liem Sioe Liong, Sudar lbahmnanan bangan yang terjadi seraya memberikan informasi bagi konsumen. ”Sekarang kamiharus aktif menentramkan penghuni,” kata Vincent, Pemasar PT Mandara Permai, pengembang PIK yang merupakan konsorsium Liem Sioe Liong, Sudwikatmono, dan Ciputra.
Menurut Vincent, saat ini banyak konsumen yang ngeri IMB (Izin Mendirikan Bangunan)-nya tidak bisa keluar. Ini bisa dipahami. Sebab, tak sedikit penghuni PIK yang sudah membayar lunas kavling. ”Kalau beli tanpa bisa memiliki atau memakai, lalu bagaimana?” tuturnya ikut gusar. Akibat kekhawatiran itu, beberapa calon konsumen yang semula menyatakan tertarik, menunda pembelian. Bahkan, ada yang sudah menyetor uang muka akhirnya membatalkan dengan menarik uang muka yang telah disetor.
Kekhawatiran initernyata bukan hanya menyerang para pemilik kavling, melainkan juga pemilik rumah. Menurut Vincent, bagaimana mungkin mereka yang sudah membangun rumah bisa tentram kalau IMB kavling lain di sekelilingnya tidak bisa turun. “Mereka waswas juga kalau hidup terpencil dikelilingi ilalang.”
Vincent sendiri mengimbau agar calon konsumen tak perlu resah. Paling tidak, katanya, sampai saat kekhawatiran itu belum terbukti. Nyatanya, “IMB yang sudah didaftarkan tetap bisa keluar,”. Saat ini memang terlihat ada pembangunan beberapa rumah di kavling Sektor Utara Timur PIK (dengan patokan Jalan TolIr Sedyatmo).
Memang, Vincent mengakui, saat ini proyek reklamasi di Sektor Utara Barat seluas 4 hektare sudah diberhentikan. Tapi, pihak pengembang sekarang masih membahas permasalahannya dengan Pemda DKI. Kalau PIK terbukti bersalah, PT Mandara Permai akan bertanggung jawab. Bahkan, untuk membuat jalan tol pun, kalau itu menjadi penyelesaian final, tidak ada alasan untuk tidak dilakukan. ”Yang penting persoalannya tidak berlarut-larut. Kasihan para penghuni PIK,” katanya.
Nasib konsumen ini bukannya tidak mendapat perhartian dari Menteri Sonny. Kendati begitu, ia menyatakan tak akan segan-segan untuk menurunkan timnya jika Pemda DKI tak menangani persoalan ini secara serius. Tim yang disiapkan Sonny meliputi polisi ekonomi dan lingkungan.
Namun, Sonny sendiri tampaknya cenderung memilih jalan tengah. Baginya, yang paling penting adalah mencegah terulangnya banjir. Untuk itu ia mengusulkan agar kawasan hutan bakau ditanami kembali, sistem pemompaan airnya dilaksanakan hingga banjir bisa dicegah. “Jadi, belum tentu izin PIK akan dicabut,” ujarnya. Pencabutan izin, lanjut Sonny, baru akan Sdilakukan kalau memang kerusakan yang ditimbulkannya sangat parah atau kalau PIK memang terbukti menjadi penyebab utama bencana banjir tersebut.
Harga tergantung negosiasi dengan pemda
Jika sampai PIK terbukti menjadi biang bencana banjir, jelas pengembangnya akan mengalami kerugian berlipat ganda. Keuntungan yang sudah di depan mata pun akan terbang. Asal tahu saja, harga-harga perumahan di kawasan utara Jakarta sebenarnya sedang mengalami kenaikan, termasuk juga di PIK. Contohnya di Mediterania, blok utama dengan akses tiga jalan, di pasar sekunder harganya bisa melambung menjadi Rp 2,2 juta permeter persegi November alu. Sebelumnya harga kavling disitu dipatok Rp 1.4 juta per meter per segi. Lonjakan yang cukup tinggi, memang. Apalagi kalau dibandingkan dengan harga terendah waktu kerusuhan terjadi, yakni “cuma” Rp 1.2 juta per meter persegi.
Ramainya pemberitaan mengenai PIK di media masa memang ada pengaruhnya di pasar sekunder. Menurut Evie Irawan, Managing Director broker properti Era Lovina, ada penundaan beberapa pembelian yang sebelumnya kelihatan sudah serius. Calon pembeli menunggu sampai keadi tap. Kebanyakan pembeli di PIK memang lebih suka membeli kavling dan membangunnya sendiri untuk kawasan favorit di Sektor Utara Timur. Para pembeli kavlingini tendaa C3 Tenang AAREag medah serius. Calon pemben menunggu sampai kead: 2 tap. BanaNNAA memang lebih Suka membeli kavling dan membAngunnyasendiri untuk kawasan favorit di Sektor Utara Timur. Para pembeli kavlingini tentu saja khawatir dengan persoalan pengembang yang sedang bermasalah dengar/ pemda. Bila pertikaian ini tak mehemui kata sepakat, bisabisa IMB/tidak akan terbit.
Evie sebenarnya tidak terlalu khawatir tak bisa menjual produknya di PIK saat ini. Walau beberapa minggu ini cukup banyak berita tentang PIK, ternyata tetap saja ada orang yang masih mau membeli di PIK. “Kemarin saja masih banyak yang maubeli, kok.” Para pemilik lahan juga kelihatan menunggu tidak terburu-buru mau melepaskan tanah atau rumahnya yang akan membuat harga bisa jatuh. ”Kebanyakan dari mereka berpikir kalau dijual sekarang dan uangnya disimpan di bank, bunganya terlalu kecil,” tambah Evie yang timnya biasa menjual dua unit per bulan dari PIK beberapabulan ini.
Sementara itu, harga kavling di pasar primer juga sudah mulai bergerak sejak PIK mulai lepas dari trauma kerusuhan Mei 1998. Awal tahun lalu harga tanah di Sektor Selatan, yang mendekati batas perkampungan, berharga Rp 700.000- Rp 900.000 per meter per segi. Adapun di Sektor Utara Rp 800.000-Rp 1,3 juta per meter per segi dengan diskon 304 untuk pembayaran kontan. Mulai Agustus tahun lalu harganya, belum termasuk PPN, sudah menjadi Rp 900.000 – Rp 1,1 juta semester persegi di Sektor Selatan dan Rp 1,1 juta – Rp 1,3 juta permeter persegi di sektor Utaram tanpa ada diskon.
Nah, sekarang Anda tinggal pilih mau membeli pada saat orang lain sedang ragu memilih atau melupakan saja kawasan yang mungkin akan kembali lagi menjadi hutan bakau.